Fique atento ao condomínio
Novo Código de Processo Civil punirá locatário por falta de pagamento das taxas
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O número de ações na Justiça por falta de pagamento da taxa de condomínio em São Paulo aumentou 3,98% em outubro em relação a setembro deste ano. No Rio de Janeiro, a taxa de inadimplência de condomínios residenciais é 10,17%. Em Manaus, é 25%.
Os dados são dos sindicatos das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) das capitais e empresas administradoras de empreendimentos residenciais.
Os levantamentos mostram que provavelmente a taxa de condomínio é preterida em relação a outras contas no orçamento doméstico. O problema toma uma dimensão maior quando o imóvel não é próprio e sim alugado. Embora o inquilino seja o responsável legal pela taxa, quando não é paga é o proprietário que tem de arcar com o prejuízo.
Foi o que ocorreu com o médico Marco Antônio de Oliveira. Há algum tempo, o inquilino ficou sete meses seguidos sem pagar o aluguel ou o condomínio. Para não ter problemas, Marco de Oliveira tirou do próprio bolso o valor do condomínio. "Arquei com uma dívida que não era minha, o que não estava na minha expectativa", disse. Em situações como essa, para não sair no prejuízo, muitos locadores procuram aumentar o valor do aluguel para compensar a perda.
Para enfrentar a questão, o novo Código de Processo Civil (CPC - PL 8.046/10) - que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados - prevê que o inquilino que atrase o pagamento seja executado na Justiça e tenha o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
Com nome na lista, o locatário - e não o proprietário, como prevê a legislação em vigor - passará a enfrentar dificuldades como, por exemplo, a proibição de realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias.
A alteração na lei foi estudada pelo ex-deputado Sérgio Barradas Carneiro (PT-BA) durante o período em que assumiu, como suplente, até 9 de novembro deste ano, o mandato parlamentar e a relatoria do novo código. Segundo ele, o projeto resolverá as lacunas que existem hoje. "O código deve dar mais eficácia ao sistema judicial brasileiro, que hoje favorece quem não tem razão na relação proprietário e locatário".
Ao falar sobre a taxa de condomínio, o professor Washington Carlos de Almeida, autor do livro Direito Imobiliário, explica que essa despesa constitui obrigação propter rem, ou seja, inerente ao imóvel. Caso o locatário não pague, o locador deve arcar com o valor. Hoje, o síndico ajuíza ação contra o proprietário e é ele quem responde. Com a nova norma, "aquele que estiver na posse, ficará responsável".
A advogada Marília Gallo, conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) e especialista em direito imobiliário, explica que, com a nova norma, no que diz respeito ao pagamento de condomínio, as ações passariam a ter um rito diferenciado e seriam julgadas com maior agilidade. Ela estima que, no DF, o tempo total do processo, com todos os recursos, seja reduzido à metade. "Isso vai propiciar uma melhoria grande, tanto no mercado de aluguéis, que terá maior segurança, quanto na gestão dos condomínios".
O texto do novo código foi elaborado por uma comissão de juristas presidida pelo ministro do Supremo Tribunal Federal Luiz Fux para agilizar a tramitação das ações civis. A proposta permite a aplicação da mesma sentença a todas as causas que tratem de questões jurídicas idênticas. Pelo código vigente (Lei 5.869/73), cada ação é analisada separadamente, o que aumenta o tempo de julgamento de todos os recursos e também o número de decisões diferentes sobre casos semelhantes.
A primeira conta "esquecida"
Com orçamento curto, inquilino acaba atrasando a conta que não cobra juros de mercado
O pagamento da taxa de condomínio acaba sendo preterido em relação a outras contas do orçamento familiar, por ter juros mais baixos. A taxa cobrada pelo atraso é 1% ou 2% ao mês, em média, valor inferior ao do cheque especial, que varia de 1,81% a 10,10% ou mesmo ao do crédito pessoal, entre 0,66% e 16,64% ao mês, segundo o Banco Central (BC).
A inadimplência média de condomínios no país é 10%, segundo o portal Síndiconet, atualizado em parceria com sindicatos e associações que atuam no setor no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Espírito Santo.
Diferentemente dos outros encargos, a taxa de condomínio é um pagamento social, já que é usada para cobrir as despesas com limpeza, manutenção, pagamento de funcionários, além de água e luz. Segundo o presidente do Sindicomdomínio-DF, José Geraldo Pimentel, se alguém deixa de pagar a taxa, o prejuízo é de todos. "Recentemente, um condomínio de 680 pessoas ficou sem água e luz simplesmente porque ninguém pagou."
De acordo com o novo Código Civil (Lei nº 10.406 /02), a multa máxima por atraso de pagamento é 2% ao mês, caso os juros estejam explícitos na convenção do condomínio, ou 1% ao mês caso a convenção seja omissa.
No caso de imóveis alugados, legalmente é o inquilino que deve arcar com o valor, mas o responsável pelo não pagamento é o proprietário. Quando há atraso, o síndico deve procurar o responsável e negociar o pagamento. Se a negociação não resolver, é possível levar o caso à Justiça e o proprietário tem o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
Uma nova legislação pode mudar a situação dos inquilinos. Como a taxa de condomínio deve ser paga por quem habita o imóvel, o novo Código de Processo Civil (CPC - PL 8.046/10) - que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados - prevê que o locatário arque com as consequências legais da inadimplência e não mais o proprietário.
O economista Samy Dana, da Escola de Economia da Fundação Getulio Vargas explica que estar em dia com o condomínio é uma questão moral, por envolver outras pessoas além do próprio morador. Por isso, esse pagamento deve estar previsto no orçamento de cada cidadão. Segundo ele, é preciso estar atento aos juros que, mesmo baixos, são superiores ao retorno que se tem em um fundo de investimento como a poupança (0,42% ao mês, segundo o BC).
"[Por causa de os] juros serem baixos, as pessoas ficam mais motivadas a atrasar a taxa. Mas, do ponto de vista operacional, isso traz uma série de problemas".
Um desses problemas pode ser, inclusive, a perda do imóvel. Quando o proprietário é levado a juízo e a Justiça determina o pagamento, caso a dívida seja maior ou igual ao valor do imóvel, ele pode ir a leilão. Esse tipo de processo não é raro, embora possa durar cerca de dez anos.
Mesmo inadimplentes, os condôminos têm alguns direitos, como não poder ser submetidos a nenhum tipo de desconforto. Além disso, não podem ter os nomes em listas de devedores nem ser impedidos de frequentar os espaços coletivos do condomínio.
Caso perceba que o preço do condomínio ou do aluguel esteja muito acima de um valor considerado razoável para a região, é possível recorrer à Justiça, alegando cobrança de preços exorbitantes. De acordo com o portal Síndiconet, em 2012 o valor do condomínio teve aumento de 7,72%, o maior em oito anos.
Para todos os casos de dívidas de condomínio, a conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) Marília Gallo recomenda a negociação. "Os custos para se levar o caso a juízo são muito altos. O inadimplente vai ter que reembolsar os custos judicias e as verbas honorárias, além de já ter que pagar tudo que deve, fora os juros". Segundo a advogada, especialista em direito imobiliário, o pagamento da dívida de forma parcelada é mais acessível.
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