Fiador não paga aluguéis se locador condiciona entrega de chaves a laudo de vistoria
Decisão do STJ protege fiadores de responsabilidades indevidas, reforçando que o término da locação é direito do inquilino e não pode ser impedido por disputas sobre avarias
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247 – O Superior Tribunal de Justiça (STJ) crava um marco na proteção de fiadores em contratos de locação. Fiadores estão desobrigados de pagar aluguéis e encargos se o locador se negar a receber as chaves do imóvel, atrelando a devolução a um laudo de vistoria sobre supostas avarias. A decisão, divulgada em 19 de janeiro de 2026 pelo Conjur.com.br, na matéria "Fiador não paga aluguéis se locador se nega a receber chaves", garante o direito do locatário de encerrar o contrato, desvinculando a entrega do imóvel de futuras disputas sobre danos.
A decisão do STJ representa um avanço na segurança jurídica para os fiadores, que frequentemente se veem em situações vulneráveis diante de impasses entre locadores e locatários. Ao coibir a prática de reter as chaves como forma de pressão para aceitação de condições unilaterais, o Tribunal Superior reafirma princípios de boa-fé contratual e de respeito aos direitos estabelecidos em lei, impedindo a extensão indevida da responsabilidade dos garantidores. A medida contribui para um equilíbrio mais justo nas relações locatícias, evitando que os fiadores sejam penalizados por condutas protelatórias ou abusivas dos proprietários de imóveis.
A Controvérsia Judicial e a Intervenção do STJ
A origem do caso que pautou a decisão do Superior Tribunal de Justiça remonta a um contrato de locação comercial firmado por uma igreja, na qual dois fiadores foram acionados em uma execução de valores. Os fiadores, em sua defesa, argumentaram que não deveriam arcar com os aluguéis referentes ao período entre a efetiva desocupação do imóvel e a tardia entrega das chaves. O cerne da questão residia no fato de que o locador, ao ser notificado sobre a intenção de devolução, condicionou o recebimento das chaves à assinatura de um laudo de vistoria. Este documento, elaborado unilateralmente pelo proprietário, apontava uma série de avarias no imóvel, o que gerou a recusa dos locatários em assiná-lo e, consequentemente, a não aceitação das chaves pelo locador.
Diante do impasse, a locatária viu-se compelida a propor uma ação de consignação de chaves, um mecanismo legal para forçar o locador a aceitar a devolução do imóvel e, assim, encerrar formalmente o contrato de locação. Em primeira instância, o juízo acolheu os embargos dos fiadores, reconhecendo que a exigência do locador de condicionar a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria era indevida. Contudo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) reformou a sentença, entendendo que não havia ocorrido uma recusa formal do locador em receber as chaves, o que, na visão da corte estadual, manteria a obrigação dos fiadores pelos aluguéis.
Foi nesse ponto que os fiadores recorreram ao STJ, sustentando que o imóvel havia sido desocupado e que a locatária manifestou a intenção de entregar as chaves, mas o locador as recusou injustificadamente. A exigência de assinatura de um documento que implicaria em assumir responsabilidades e dívidas pré-determinadas pelo locador foi o ponto nevrálgico da argumentação. A tese central dos fiadores era a de que deveriam ser desonerados de qualquer responsabilidade pelos aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel, uma vez que a demora na formalização da entrega das chaves decorreu de uma conduta abusiva do proprietário.
O Direito Potestativo do Locatário e a Proteção Legal
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, desempenhou um papel crucial na elucidação da questão. Em seu voto, a magistrada enfatizou que um contrato de locação por tempo indeterminado – como o que estava em discussão – pode ser encerrado unilateralmente pelo locatário a qualquer momento, exigindo-se apenas o aviso prévio. Este direito está expressamente previsto no artigo 6º da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que visa a proteção do locatário, parte que muitas vezes se encontra em posição de menor poder na relação contratual.
A ministra destacou que o encerramento da locação é um "direito potestativo do locatário". Isso significa que o término do contrato depende exclusivamente de um ato unilateral da parte que alugou o imóvel, sem que o locador possa se opor ou criar condições impeditivas para sua concretização. Tal princípio é fundamental para garantir a fluidez das relações contratuais e evitar que uma das partes seja mantida refém de exigências descabidas ou litígios secundários. A interpretação do STJ reitera a impossibilidade de o locador impedir a extinção do contrato sob a alegação de supostos prejuízos ou danos causados ao imóvel, desvinculando a rescisão de quaisquer disputas paralelas.
A jurisprudência do STJ, conforme salientado pela ministra Andrighi, é clara: o ressarcimento de eventuais avarias ou danos ocorridos no imóvel enquanto esteve alugado deve ser discutido em ação própria e específica para esse fim. Essa é a via legal adequada para que o locador busque a reparação de prejuízos, e não a retenção indevida das chaves ou o condicionamento da rescisão contratual. A decisão reforça que a responsabilidade pela manutenção do imóvel e a eventual reparação de danos são questões distintas da formalização da entrega das chaves, que marca o fim da obrigação de pagar aluguéis. A recusa em receber as chaves, sob a condição de aceitação de um laudo de vistoria, configura um ato indevido do locador, que não pode, por si só, estender a responsabilidade do fiador.
Implicações Jurídicas e a Proteção ao Fiador
A decisão do STJ possui implicações significativas para a segurança jurídica dos fiadores. Ao desvincular a responsabilidade do fiador da conduta protelatória do locador, o Tribunal Superior oferece uma camada essencial de proteção a esses garantidores, que muitas vezes assumem um ônus financeiro considerável sem ter controle direto sobre as ações das partes principais do contrato. A desocupação do imóvel e a notificação do locador dentro do prazo legal são os elementos-chave que, a partir deste entendimento, liberam o fiador da obrigação de pagar aluguéis posteriores.
A ministra Nancy Andrighi foi categórica ao afirmar que, no caso analisado, o imóvel foi desocupado e o locador foi devidamente notificado. Consequentemente, o fiador não poderia ser responsabilizado por um ato do locador que, de forma indevida, condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria. Este posicionamento alinha-se a uma visão progressista do direito contratual, que busca mitigar assimetrias de poder e proteger a parte mais vulnerável em litígios, evitando que a boa-fé seja comprometida por exigências unilaterais e infundadas. A decisão visa coibir práticas que poderiam ser interpretadas como tentativas de estender artificialmente a duração do contrato e, por conseguinte, a responsabilidade dos fiadores.
A proteção ao fiador é um tema recorrente no direito brasileiro, e esta decisão reforça a necessidade de clareza e objetividade nas etapas finais de um contrato de locação. Ao estabelecer que a recusa injustificada em receber as chaves não pode prejudicar o fiador, o STJ envia um sinal claro aos locadores: a gestão de eventuais danos no imóvel deve seguir os ritos processuais adequados, sem que isso se torne um entrave para a conclusão da locação e a desoneração dos garantidores. A medida contribui para um ambiente de maior previsibilidade e justiça nas relações locatícias, beneficiando não apenas os fiadores, mas todo o sistema de garantias contratuais.
Repercussões para o Mercado Imobiliário e a Segurança Jurídica
A decisão da 3ª Turma do STJ, ao clarificar os limites da responsabilidade do fiador quando o locador se recusa a receber as chaves sob condições abusivas, tem repercussões importantes para o mercado imobiliário brasileiro. Primeiramente, ela estabelece um precedente robusto que desencoraja práticas de locadores que tentam prolongar a dívida de aluguel ou forçar a aceitação de laudos de vistoria controversos por parte de locatários e fiadores. Isso promove uma maior transparência e lealdade nas relações contratuais, elementos cruciais para um mercado saudável e justo.
Para os fiadores, a decisão oferece uma segurança jurídica muito maior. Saber que sua responsabilidade não será indefinidamente estendida por uma recusa injustificada do locador em receber as chaves é um alívio significativo. Isso pode, inclusive, incentivar mais pessoas a atuarem como fiadores, pois os riscos de serem pegos em disputas prolongadas e onerosas diminuem consideravelmente. A desoneração do fiador a partir da desocupação do imóvel e da notificação do locador, mesmo que a entrega física das chaves seja protelada por culpa do proprietário, é um avanço na proteção de um papel muitas vezes ingrato e de alto risco.
Além disso, a decisão reafirma a importância de que as partes contratuais, especialmente os locadores, ajam em conformidade com a lei e a boa-fé. Ao delimitar claramente que a discussão sobre avarias deve ocorrer em ação própria, e não como condição para o término do contrato, o STJ reforça a necessidade de que os proprietários utilizem os instrumentos legais corretos para a resolução de conflitos, sem recorrer a táticas que possam prejudicar indevidamente outras partes. Este posicionamento progressista contribui para um ambiente jurídico mais equitativo, onde os direitos e deveres são balanceados, e onde a vulnerabilidade de uma parte não é explorada pela outra. Em suma, a jurisprudência do STJ, com o REsp 2.220.656, fortalece o arcabouço legal que visa à justiça social nas relações de moradia e comércio.
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